Présentation de l'assurance
Conditions de souscription d'une assurance "loyers impayés"
Cette assurance peut-être souscrite dans les 15 jours suivants la signature du bail ou après 6 mois de location sans impayés.
Les différentes options
- Loyers impayés : cette option est la principale puisque c'est celle qui va vous couvrir lorsque les loyers seront impayés.
- Détériorations immobilières : Il arrive pour une raison où une autre, que le logement soit détérioré entre l'état des lieux d'entrée d'un locataire et l'état des lieux de sortie. Ainsi l'assurance loyers impayés peut couvrir ces dommages en fonction du plafond fixé par le contrat.
- Protection juridique : cette option peut vous permettre d'être couvert en cas de procédure judiciaire entre le locataire et le propriétaire.
- Départ prématuré : permet de percevoir les loyers si le locataire effectue un départ anticipé ou s'il est amené à décéder.
- Absence de locataire : cette option est proposée par certaines assurances, elle permet de recevoir un certain pourcentage du loyer si le logement est inoccupé. Cette clause est définie pour une durée donnée dans le contrat d'assurance. Cette option s'applique bien souvent seulement dans le cas où : il y a "carence de locataire", autrement dit qu'aucun locataire n'a jamais occupé l'appartement et que le propriétaire est en recherche et le cas "vacance de locataire", autrement dit une période pendant laquelle l'appartement est inoccupé entre deux locataires.
La franchise
La franchise va dépendre du contrat signé. Ainsi elle peut-être d'un ou plusieurs mois. Pour rappel on appelle "franchise", une somme restant à la charge de l'assuré dans le cadre du contrat d'assurance. Pour les loyers il s'agira d'un a plusieurs mois.
Combien ça coûte ?
Ce service est alléchant, mais quel est son prix ? Quel tarif est facturé cette prestation par les assurances ? Tout va dépendre de l'assurance et du contrat que vous négocierez, mais le taux constaté se situe entre 2,5% et 4%. Autrement dit en moyenne 3,5% du loyer annuel.
Ainsi un propriétaire louant un bien 500 euros par mois (charges comprises) devra verser annuellement à l'assurance la somme de 210 euros si celui-ci est à un taux de 3,5%.
Déduction des primes d'assurance
Elles sont déductibles lorsqu'il s'agit de primes d'assurance pour loyers impayés. Lorsqu'il s'agit d'un contrat GRL, le crédit d'impôt peut également s'appliquer, il est égal à 50% du montant de la prime d'assurance payée au cours de l'année. Les deux dispositifs de déduction ne sont pas cumulables.
La loi Molle (ou "loi Boutin") sur le logement
Cette loi a vue le jour le 26 mars 2009, elle concerne les baux soumis à la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. Ce qui nous intéresse plus particulièrement c'est le fait qu'elle interdit de cumuler une assurance pour les loyers impayés et la caution solidaire s'il s'agit d'un bail d'habitation non meublé. Seul cas qui déroge à la règle : si le logement est loué à un étudiant non boursier. Voir la loi en détails sur LegiFrance.
Les recours du bailleur privé
Lorsqu'on est propriétaire la plus grande hantise c'est certainement que le locataire ne paye plus ses loyers. Ce problème peut vite devenir un engrenage duquel il est très difficile de se sortir. L'assurance loyers impayés permet de se prémunir contre ses risques.
Il est important avant de prendre toute action contre le locataire d'informer celui-ci du non paiement des loyers. Un oubli est vite arrivé et il est très courant que des locataires oublient de payer le loyer avant son échéance. De même il ce peut que le locataire soit dans une situation déjà lourde et pénible, autant ne pas l'accabler avant d'avoir fait la part des choses.
Le premier mois : informer
Après un incident de paiement mieux vaut en discuter avec le locataire. Dans le cas où celui-ci est dans l'incapacité de payer son loyer, il est dans l'intérêt du bailleur de contacter la caution (ou le "garant").
Lorsque le locataire perçoit pour ce logement une allocation il est important de signaler l'impayé à la Caisse d'Allocations Familiales, la Comission départementale des aides publiques au logement (CDAPL) ou ou à Caisse de Mutualité Sociale Agricole.
Le deuxième mois : procédure de tierce opposition
Lorsque les impayés courrent sur la durée de 2 mois, le bailleur peut demander à ce que l'aide au logement CAF ou de Mutualité Sociale Agricole lui soit versé directement. On appel ça la procédure de tierce opposition.
Plan d'apurement et accord amiable
Lorsque le locataire est solvable il est possible que le bailleur et le locataire concluent un accord à l'amiable avec un calendrier de remboursement de la dette. Si le plan est respecté le locataire garde le droit à son aide au logement (ex : APL).
Faire appel au juge
Dans les cas les plus avancés, le bailleur peut faire appel au juge pour demander une autorisation de saisie des biens du locataire (sur salaire, meubles...) afin de rembourser la dette des loyers impayés. La saisie peut avoir lieu directement sur le compte bancaire lorsque les loyers impayés résultent d'un bail écrit et que le bailleur fait appel à un huissier. Le montant des loyers sera ainsi directement bloqué sur le compte du locataire.
Note : depuis janvier 2005, il faut savoir que les créances des bailleurs sont réglées prioritairement à celles des établissements de crédit dans le cas d'une procédure de surendettement ou de rétablissement personnel.
Les recours du locataire débiteur
Lorsqu'un locataire ne peut plus payer ses loyers, il risque des poursuites judiciaires, voir une expulsion. Il faut donc dans le cas d'une impossibilité de paiement se renseigner au plus vite sur les alternative qui s'offre à lui.
Se renseigner
Pour cela mieux vaut prendre contact avec des organismes sociaux, la CAF (Caisse d'Allocations Familiales) ou l'ADIL (Agence Départementale pour l'Information sur le Logement).
Faire appel au FSL
Lorsque la dette ne peut pas être couverte le locataire peut faire appel au FSL (Fonds de Solidarité Logement) qui pourra lui accorder une aide. Chaque département possède son propre FSL qui peut aider les locataires en difficulté financière à rembourser leur dette. L'aide du FSL ira directement au propriétaire.
Le cas du surendettement
En cas de surendettement il est possible de saisir la commission départementale de surendettement (plus de 170'000 dossiers y sont déposés chaque année), l'objectif est alors de trouver un accord amiable sous la forme d'un plan conventionnel de redressement avec le bailleur. Cet accord ne peut pas courrir sur une période de plus de 8 années. Attention : seul le locataire (débiteur) peut saisir cette commission, le bailleur ne peut en aucun cas la saisir ou imposer cette démarche à son débiteur. De plus il faut que le débiteur remplissent certains critères, pour plus de renseignements mieux vaut se tourner vers l'ADIL ou le siège départemental de la Banque de France.
Certains cas peuvent mener à la suspension de l'exigibilité des créances de loyers, autrement dit si le bailleur n'est pas d'accord pour une solution à l'amiable et que le locataire est en situation de surendettement, cela peut mener à une suspension de l'exigibilité des créances de loyers d'une durée maximale de 2 ans.
Les cas les plus graves nécessiteront une décision du juge de tribunal d'instance. Cette décision s'imposera bien souvent au bailleur si celui-ci la conteste.
Une assurance qui protège à la fois le propriétaire et le locataire contre : les loyers impayés, les dégradations et qui peut même couvrir d'éventuels frais judiciaires.